Иллюстрация проблем в земельном законодательстве на примере "Рошен"

Что такое аренда? Это временное владение и пользование имуществом. Временное! Это означает, что по окончании срока аренды имущество возвращается собственнику в том же состоянии. С землей на практике все с точностью до наоборот. Участок передавалась незастроенной, а после окончания срока аренды на ней стоит дом. И что делать? Сносить дом?

9 сентября этого года на сайте "Радио свобода" появился анонс расследование программы "Схемы" Радио Свобода и телеканала "UA: Первого": "Рошен" хочет получить 20 гектаров под новый завод в Борисполе в обход земельного аукциона ".

Что, собственно, произошло?

Бориспольский городской совет передал в аренду 20 га земли в Борисполе своем коммунальному предприятию только для того, чтобы этот участок затем была передана в субаренду Кондитерской корпорации "Рошен" для строительства промышленных мощностей (бисквитного комплекса).

впоследствии корпорация подтвердила этот факт .

Не хочу все сводить к разговорам политического характера. Желающие сделать это, без сомнения, найдутся. Предлагаю взглянуть на эту ситуацию через призму земельного законодательства, поскольку она очень показательно освещает целый букет проблем в нем.

Во-первых, для чего такая сложная схема? Почему "Рошен" нельзя было просто купить землю? Дело вот в чем. Статья 134 Земельного кодекса требует передавать государственные и коммунальные земли в аренду только через аукцион. Но есть определенное количество случаев, когда аукцион может не проводиться. Одним из таких случаев является передача земельного участка в аренду коммунальному предприятию. А оно уже может передавать землю в субаренду без ограничений.

Поэтому эта схема сегодня вполне законной. Есть ли она приемлемой со, скажем так, моральной точки зрения?

Здесь вопрос неоднозначный. Сразу скажу, ничего очень страшного именно в данной ситуации нет. И городской совет вполне можно понять. Приход в город крупного инвестора - это всегда польза для общества. Это рабочие места, налоги, содействие в развитии инфраструктуры и тому подобное. Во всем мире местное самоуправление привлекает инвестиции землей. Борисполь в этом плане не является исключением.

С другой стороны, в окрестностях столицы достаточно частной земли для строительства промышленных объектов. Конечно, она будет стоить гораздо дороже, чем коммунальная. Но не факт, что такую ​​землю найдут именно в Борисполе, и инвестиции пойдут именно туда. Поэтому вопрос сложный.

Но, все же, согласимся, что указанная "дыра" в земельном законодательстве не является нормальным явлением. И ее надо закрывать.

законопроект ( ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=54246> http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=54246 ) По этому вопросу есть. Правда, он, хотя и поддержан профильным аграрным комитетом ВР, но уже полгода пылится в парламенте, и, похоже, никто не спешит его принимать.

Более того, есть даже заключение Главного научно-экспертного управления Аппарата ВР, в котором написано, что лишение государственных и коммунальных предприятий возможности получать в аренду землю без аукциона очень вредно, поскольку эти предприятия, цитирую, "экономически не могут конкурировать с суб объектами предпринимательской деятельности при решении вопроса о получении земельных участков на конкурсной основе ". Конечно, не могут. Но они могут получить землю на другом праве - праве постоянного пользования, еще и гораздо выгоднее аренды - срок не ограничен, платить надо не арендную плату, а лишь небольшой земельный налог. И никаких аукционов вести не надо. Правда, и передать участок еще кому-то предприятие не может.

Вообще, государственное и коммунальное предприятие - специфический субъект, главная его цель - не зарабатывание денег любыми методами, как в частном секторе, а, так сказать, реализация определенной общественно-полезной цели. И закреплена за ним земля должна использоваться исключительно для этой цели. Поэтому принимать законопроект надо, и чем скорее, тем лучше.

Пока более прозрачного механизма реализации земельных участков, чем аукцион, не придумали. А с прозрачностью в земельной сфере у нас проблемы.

Но эта ситуация высветила и другую печальную проблему. Проблему строительства на временном праве пользования землей.

Давайте посмотрим в гражданское законодательство. Что такое аренда? Это временное владение и пользование имуществом. Временное! Это означает, что по окончании срока аренды имущество возвращается владельцу в том же состоянии, что и до заключения договора аренды.

фото vmr.gov.ua

С землей на практике все с точностью до наоборот. Участок передавалась незастроенной, а после окончания срока аренды на ней стоит дом. И что делать? Сносить дом?

Уже много лет в экспертной среде говорят о том, что такая ситуация не является нормальной. Во всем мире строят только на участках, находящихся в собственности застройщика. Но в Украине мы имеем категорическое неприятие этого со стороны крупных строительных компаний, строящих многоквартирные дома. Им строить на аренде гораздо выгоднее. Никаких больших средств за землю платить не надо, только арендная плата.

А вот местные бюджеты теряют существенно. Вместо реальной цены земельного участка, бюджет получает только арендную плату, и то - лишь несколько лет, на период строительства. А потом, после продажи квартир и срока аренды застройщика не интересует, что будет с участком. Правда, определенная (и очень немалая) сумма все равно уплачивается застройщиком, только не в бюджет, а в карман того, кто "протянул" решение о передаче участка в аренду.

Полным идиотизмом также распространено у нас предоставления в аренду земельных участков под существующими зданиями. Договор аренды временный. И срок эксплуатации здания намного ее превосходит, дома иногда стоят сотни лет. А каждое продление договора - повод арендодателю требовать взятку (угрожая при этом поднять арендную плату, уменьшить размер участка и т.п.). Здесь уместно будет сказать, что срок договоров аренды под зданиями у нас часто составляет 5, 7, 10 лет. Комментарии излишни.

\

На российском рынке доля Roshen поспевала 7%. фото capital.ua

Строиться на субаренде с коммунальным предприятием, вообще, очень рискованная операция для инвестора. Почему? Потому что надо не только продлевать договор субаренды, но и следить, чтобы было все нормально договору аренды, поскольку именно на нем держится договор субаренды (и вместе с ним же прекращается). А городском совете расторгнуть договор аренды со своим же коммунальным предприятием - никаких проблем (конечно, с "Рошен" этого не произойдет, по крайней мере, в ближайшее время, но все же).

Поэтому строительство на временных правах пользования землей надо запретить, раз и навсегда. А вместе с этим - предоставить возможность владельцам зданий выкупить землю под ними на максимально комфортных условиях (например, с большой рассрочкой). Но необходимо наконец, уничтожить это позорное искажения в земельном законодательстве, которое мы имеем сейчас.

Вот так, одно небольшое решение Бориспольского городского совета осветило целый пласт проблем в земельном законодательстве. И, по моему мнению, целесообразнее сосредоточить усилия именно на решении этих проблем, чем искать и пытаться бороться с каждым решением органов власти по вопросам распоряжения землей. Надо бороться с причиной, а не со следствиями.

* * *

На главной фото asparagus.vn

Колонка является видом материала, который отражает исключительно точку зрения автора. Она не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь.

Точка зрения редакции "Экономической правды" и "Украинской правды" может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственности за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.

Что такое аренда?
И что делать?
Сносить дом?
Что, собственно, произошло?
Во-первых, для чего такая сложная схема?
Почему "Рошен" нельзя было просто купить землю?
Есть ли она приемлемой со, скажем так, моральной точки зрения?
Ua/pls/zweb2/webproc4_1?
Что такое аренда?
И что делать?